Methoden
Standortanalyse
Es ist ein offenes Geheimnis: Besser ein schlechtes Konzept in guter Lage als ein gutes Konzept in schlechter Lage. Dabei prägt einen Standort mehr als nur die Fläche, mindestens ebenso wichtig für eine Projektentwicklung ist das gesamte Umfeld.
Am Beginn jeder sinnvollen strategischen oder operativen Planung steht daher nach wie vor der kritische Blick auf die lokalen (Mikrostandort) und regionalen (Makrostandort) Potenziale und Chancen aber auch Restriktionen und Probleme:
- Planungsrecht (Regionalpläne, FNP, B-Plan) und planerische Rahmenbedingungen (Flächennutzung der Umgebung, lokale und regionale Einbindung)
- Lage/Image des Standortes im Hinblick auf mögliche Zielgruppen
- Verkehrssituation und Erreichbarkeit
- Flächenpotenziale: Erschließung, Größe/Expansionsmöglichkeiten, Eignung
- Potenzielle Restriktionen und Konflikte
- Bestandsaufnahme der lokal/regional vorhandenen ergänzenden Infrastruktur, Aufzeigen von Synergien
- Abgrenzung der Einzugsgebiete, Einzugsgebietanalyse und Bewertung im Hinblick auf die Planung (Bevölkerungspotenzial, sozio-demographische Strukturen, ökonomische Faktoren).
Erst auf dieser soliden Basis wird es möglich, Entwicklungschancen und konkrete Perspektiven darzustellen, zu bewerten und in Konzepte zu fassen.
Dieselben Kriterien ermöglichen – umgekehrt – auch die Suche nach geeigneten Standorten bzw. einen systematischen Standortvergleich.
Marktanalyse, Bedarfsanalyse und Wettbewerbsanalyse
Die Analyse der aktuellen Marktbedingungen, Zielgruppen- und Nachfragetrends liefert Erkenntnisse für die bedarfsgerechte Gestaltung neuer Angebote.
Eine eindimensionale Betrachtung des Marktes wird dabei immer zu Fehlinterpretationen führen. Erst wenn auf Grund einer detaillierten Analyse die vollständige Dimension der Nachfrage sichtbar gemacht wird, kann das Besucherpotenzial prognostiziert und damit solide geplant werden.
Die wesentlichen Analyseschritte sind:
- Erfassung und Bewertung relevanter Nachfrageentwicklungen
- Zielgruppenanalysen nach soziodemographischen und psychographischen Merkmalen
- Ableitung konkreter Bedarfssituationen
- Quellgebietsanalysen und Ableitung des Nachfragepotenzials
- Segmentierung des Marktes
- Branchenanalyse - Erfassung und Bewertung der Angebots- und Nachfragesituation im jeweiligen Segment
- Erfassung von Konkurrenzregionen/-angeboten und Bewertung der Angebotsprofile und Markenstrategien
- Ermittlung von "best practices", Angebotslücken, Marktnischen
- Bewertung der erreichbaren Wettbewerbsposition
- Prognose des Besucherpotenzials.
Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen
Standort-, Markt-, Bedarfs- und Wettbewerbsanalyse bilden die Basis zur Entwicklung oder Modifikation eines Konzeptes und gleichzeitig die Grundlage für eine betriebswirtschaftliche Prüfung, um die finanziellen Rahmenbedingungen der Machbarkeit darzustellen.
Die Kennzahlen der Prüfung müssen hierbei eine hinreichende Genauigkeit haben, um die Wirtschaftlichkeit der Anlage / des Angebotes bewerten zu können. Dazu werden folgende Daten erarbeitet und dargestellt:
- Mittelfristige Prognose der Besuchs- und Umsatzzahlen
- Ableitung erreichbarer Umsätze (pessimistisch, wahrscheinlich, optimistisch)
- Rahmendaten und Kennzahlen zur Wirtschaftlichkeit (Kosten, Erlöskenngrößen, Deckungsbeiträge für unterschiedliche Szenarien, Amortisationszeiten).
Machbarkeitsstudien (feasibility studies)
„Machbarkeitsstudie" - ein Schlagwort des letzten Jahrzehnts, gleichermaßen Ausdruck der wachsenden Unsicherheit wie des gestiegenen Verantwortungsbewusstseins: Nicht jedes Konzept, das auf den ersten Blick plausibel und schlüssig klingt, trifft am vorgesehenen Standort mit seinen sich wandelnden Wettbewerbsbedingungen auf die erforderliche Nachfrage.
Freizeit- und Tourismusangebote müssen bei der Planung sowie im Zuge eines zyklischen Prüfungs- und Planungsprozesses optimal den Standort- und Marktbedingungen angepasst werden.
Machbarkeitsstudien erhöhen für jedes Projekt die Planungssicherheit. Im Zuge der Bearbeitung wird das Konzept optimiert und abgesichert, was - in der Folge - gute Argumente liefert für Gespräche mit Investoren, Betreibern, Behörden und Kritikern.
Machbarkeitsstudien schaffen damit die Voraussetzungen für eine gelungene Projektentwicklung.
Der Erfahrungsschwerpunkt der MSP ImpulsProjekt liegt im Bereich Freizeit-/Tourismus- und Kulturimmobilien sowie Nutzungsmischungen von Gewerbe, Wohnen und Freizeit.